Ankara Kira Avukatı Kiracı ve Kiraya Veren Hukuku
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında tahliye, kira tespiti, kira uyarlaması, kira alacağı ve tahliye taahhütnamesi uyuşmazlıklarında; zorunlu arabuluculuk sürecinin usulüne uygun yürütülmesi ve hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması esasına dayanan titiz bir dosya takibi.
Ankara kira avukatı; kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiracının tahliyesi, kira tespiti, kira alacağı, tahliye taahhütnamesi, kira uyarlaması ve benzeri davalarda kiracıları ve kiraya verenleri temsil eden avukattır. Bu uyuşmazlıklar ağırlıklı olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ilâ 356. maddeleri kapsamında düzenlenir ve görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kira uyuşmazlıkları, Ankara gibi kiracı yoğunluğu yüksek büyükşehirlerde en sık karşılaşılan özel hukuk ihtilafları arasındadır. Yüksek enflasyon dönemlerinde kira artış oranlarına ilişkin uyuşmazlıklar, tahliye taahhütnamesine dayalı icra takipleri, beş yılını dolduran sözleşmelerde açılan kira tespit davaları ve 1 Eylül 2023’ten itibaren birçok uyuşmazlıkta zorunlu arabuluculuğun uygulanmaya başlaması; kira hukukunu usul kuralları, süreler ve ispat bakımından teknik bir alan hâline getirmiştir. Bu nedenle dava açılmadan önce uyuşmazlığın doğru hukuki zeminde değerlendirilmesi ve arabuluculuk sürecinin usulüne uygun yürütülmesi büyük önem taşır.
Bu sayfada; kira avukatının hangi davalara baktığını, kiracı ve kiraya verenlerin hak ve yükümlülüklerini, tahliye yollarını, kira tespit ve uyarlama davalarını, dava sürelerini ve 2026 yılı avukatlık ücretlerinin nasıl belirlendiğini güncel mevzuat ve yerleşik yargı uygulaması ışığında bulabilirsiniz.
Önemli hatırlatma: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kiralanan taşınmazlardan kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, esasa girilmeksizin usulden reddedilir. Buna karşılık İİK uyarınca yürütülen ilamsız tahliye takipleri bu zorunluluğun istisnasıdır.
Kira Avukatı Nedir, Ne İş Yapar?
Kira avukatı, uygulamada kira sözleşmesinden kaynaklanan dava ve uyuşmazlıklarda ağırlıklı olarak çalışan avukatlara verilen isimdir. Türk hukukunda “kira avukatı” şeklinde resmî bir uzmanlık unvanı bulunmaz; baroya kayıtlı her avukat kira hukukundan doğan uyuşmazlıklarda vekillik yapabilir. Ancak kira hukuku; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu başta olmak üzere İcra ve İflâs Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve zorunlu arabuluculuk hükümlerinin birlikte uygulanmasını gerektiren, usul kuralları ve sürelerin büyük önem taşıdığı teknik bir alandır.
Kira hukuku alanında çalışan bir avukatın başlıca faaliyetleri şunlardır:
- Kira sözleşmelerinin ve tahliye taahhütnamelerinin hazırlanması veya hukuki yönden incelenmesi
- İhtarnamelerin düzenlenmesi ve usulüne uygun tebliği
- Zorunlu arabuluculuk sürecinin yürütülmesi ve müzakerelerde temsil
- Tahliye, kira tespiti, kira uyarlaması, kira alacağı ve tazminat davalarının açılması ve takibi
- Tahliye taahhüdüne veya kira alacağına dayalı icra takiplerinin başlatılması
- İcra mahkemesinde görülen tahliye ve itirazın kaldırılması süreçlerinin yürütülmesi
Kira uyuşmazlıklarında doğru sonuca ulaşmak yalnızca haklı olmakla değil, doğru hukuki yolun seçilmesiyle de yakından ilgilidir. Aynı olayda bazen icra takibi, bazen tahliye davası, bazen kira tespit davası veya arabuluculuk en doğru çözüm olabilir. Yanlış usulün tercih edilmesi, haklı olunan bir dosyada dahi önemli zaman ve maliyet kayıplarına yol açabilir.
Kira Tespit Davası İle Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark
Uygulamada sıkça karıştırılan bu iki dava; hukuki dayanakları, ispat şartları ve sonuçları bakımından birbirinden tamamen farklıdır.
Kira Tespit Davası
- Hukuki dayanak: TBK m. 344-345
- Kural olarak beş yılını dolduran sözleşmelerde açılır
- Hâkim; TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirir
- Mahkeme yalnızca TÜFE oranıyla bağlı değildir; hakkaniyete uygun yeni bedeli belirler
- Kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilir
- Zorunlu arabuluculuk kapsamındadır
Kira Uyarlama Davası
- Hukuki dayanak: TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü)
- Beş yıllık süre şartı aranmaz
- Olağanüstü koşulların varlığı ve kanundaki sıkı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir
- Kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması veya şartları oluşmuşsa sözleşmenin sona erdirilmesi talep edilebilir
- Beş yıl dolmadan kira bedelinin serbestçe artırılabileceği anlamına gelmez
- Zorunlu arabuluculuk kapsamındadır
Ankara Kira Avukatı Hangi Davalara Bakar?
Kiracı Tahliye Davaları
Kiraya veren, kiracıyı yalnızca Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak düzenlenen tahliye sebeplerine dayanarak tahliye ettirebilir. Uygulamada en sık karşılaşılan nedenler; kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi (TBK m.350), yeniden inşa veya esaslı onarım (TBK m.350), yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1), bir kira yılı içinde iki haklı ihtar (TBK m.352/2) ve yeni malikin gereksinimidir (TBK m.351).
Her tahliye sebebi için kanunda farklı başvuru ve dava açma süreleri öngörülmüştür. Bu sürelerin kaçırılması, tahliye hakkının kullanılmasını engelleyebilir.
Kira Tespit Davaları
Halk arasında “kira artış davası” olarak da bilinen kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini sağlar (TBK m.344-345). Uygulamada kira sözleşmesinin beş yılını doldurmasından sonra açılır.
Mahkeme; TÜFE on iki aylık ortalamalardaki değişim oranını, kiralananın özelliklerini ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun yeni kira bedelini belirler. Beş yıl dolmadan ortaya çıkan olağanüstü ekonomik değişiklikler ise kira uyarlama davasının konusunu oluşturur.
Kira Alacağı ve Tahliye İstemli İcra Takibi
Kiracının kira bedelini hiç ödememesi veya eksik ödemesi hâlinde kiraya veren, İcra ve İflâs Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri uyarınca tahliye istemli ilamsız icra takibi başlatabilir. Kiracı, ödeme emrinde verilen yasal süre içinde borcunu ödemez ve şartlar gerçekleşirse, kiraya veren hem kira alacağının tahsilini hem de kiralananın tahliyesini talep edebilir.
Kiracının takibe itiraz etmesi hâlinde uyuşmazlık, itirazın kaldırılması veya iptali ile tahliye süreçleri kapsamında icra mahkemesi ya da genel mahkemeler önünde devam eder. Bu yol, kira alacağının tahsili ile tahliye talebini birlikte ileri sürmeye imkân sağladığından en sık başvurulan hukuki yoldur.
Kira Uyarlama Davası (TBK m. 138)
Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı bir hukuki kurumdur. Sözleşme kurulurken taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması nedeniyle edimler arasındaki dengenin dürüstlük kuralına aykırı biçimde bozulması hâlinde açılır.
Mahkemeden, somut olayın özelliklerine göre kira bedelinin yeni koşullara uyarlanması veya şartları oluşmuşsa sözleşmenin sona erdirilmesi talep edilebilir. Uyarlama davasında beş yıllık süre şartı aranmaz; ancak bu, beş yıl dolmadan kira bedelinin serbestçe artırılabileceği anlamına gelmez.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi
Geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip olan kiraya veren, ayrıca tahliye davası açmaksızın doğrudan icra dairesinde ilamsız tahliye takibi başlatabilir (İİK m.272 vd.). Bu yol, kiracının tahliyesi için en hızlı sonuç alınabilen yöntemlerden biridir.
Bunun için taahhütnamenin kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş olması, tahliye tarihinin belirli olması ve kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış bulunması zorunludur. Kiracı tahliye emrine süresinde itiraz ederse uyuşmazlık icra mahkemesinde veya sulh hukuk mahkemesinde devam eder; kiraya verenin taahhüde dayanma hakkını hak düşürücü süre içinde kullanması gerekir.
Depozito ve Yan Gider Uyuşmazlıkları
TBK m.342 uyarınca güvence bedeli en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Para olarak verilen güvence bedelinin, kiracının onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde vadeli bir banka hesabına yatırılması esastır. Sözleşme sona erdiğinde kiraya veren; kira borcu, taşınmaza verilen zarar veya diğer alacaklarını ileri sürmüyorsa güvence bedeli kiracıya iade edilir.
Kiraya veren, kira ilişkisinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse, banka güvence bedelini kiracıya geri verir. Depozitonun haksız iade edilmemesi, aidat ve ortak gider alacakları ile hor kullanma iddialarında delil tespiti, fotoğraf ve ekspertiz gibi teknik deliller sonucu doğrudan etkileyebilir.
Tazminat Davaları
Kiracının haklı bir sebep olmaksızın sözleşme süresi dolmadan kiralananı geri vermesi hâlinde, TBK m.325 uyarınca kiraya veren, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ilişkin kira kaybını talep edebilir. Kiracının taşınmazı olağan kullanımdan beklenmeyecek ölçüde zararlandırması durumunda hor kullanmadan doğan maddi zararların tazmini istenebilir.
Buna karşılık kiraya verenin ihtiyaç veya yeniden inşa sebebiyle tahliye ettirdiği taşınmazı, TBK m.355’te öngörülen süre dolmadan haklı sebep olmaksızın eski kiracısı dışında bir kişiye kiralaması hâlinde, eski kiracı lehine en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat sorumluluğu doğabilir.
İşyeri Kirası Davaları
Çatılı işyeri kiraları da büyük ölçüde konut kiralarına uygulanan hükümlere tabidir. Ancak ticari hayatın gerekleri nedeniyle kira sözleşmesinin devri, alt kira ilişkileri, kullanım amacı, teslim ve iade tarihi, ortak giderler ile ticari faaliyetin devamına ilişkin uyuşmazlıklar daha sık görülür.
Özellikle yüksek kira bedelli ticari taşınmazlarda kira tespiti, kira uyarlaması, tahliye ve kira alacağı davaları önemli ekonomik sonuçlar doğurduğundan; sözleşmenin hazırlanması, fesih süreci ve dava stratejisinin baştan doğru kurulması büyük önem taşır.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk (2026 Güncel)
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazlardan kaynaklanan birçok özel hukuk uyuşmazlığında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca arabuluculuk bu uyuşmazlıklarda dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, mahkeme tarafından esasa girilmeksizin usulden reddedilir.
Zorunlu arabuluculuk kapsamına; tahliye davaları, kira tespit davaları, kira uyarlama davaları, kira alacağı ve kira sözleşmesinden doğan tazminat davaları girer. Buna karşılık İcra ve İflâs Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri bu zorunluluğun istisnasıdır. Kirasını ödemeyen kiracı hakkında İİK m.269 vd. hükümlerine göre başlatılan tahliye istemli icra takibi ile tahliye taahhüdüne dayalı İİK m.272 vd. takibinde arabulucuya başvurulması gerekmez. Bu ayrım uygulamada büyük önem taşır; doğru hukuki yolun seçilmesi tahliye sürecini önemli ölçüde kısaltabilir.
Arabuluculuk süreci, görevlendirme tarihinden itibaren kural olarak üç hafta içinde tamamlanır; zorunlu hâllerde bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Tarafların anlaşması hâlinde düzenlenen anlaşma belgesi, kanundaki şartların bulunması durumunda ilam niteliğinde belge olarak icra edilebilir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla birlikte dava açma hakkı doğar.
Kira hukukunda arabuluculuk yalnızca şekli bir dava şartı değildir. Özellikle kira tespiti, kira uyarlaması, depozito iadesi ve kira alacağı uyuşmazlıklarında tarafların taleplerini hukuki dayanakları ve hesaplamalarıyla birlikte ortaya koymaları, uyuşmazlığın dava açılmadan çözülmesini sağlayabilir. Bu nedenle arabuluculuk toplantısına hazırlanmak, çoğu zaman dava dilekçesini hazırlamak kadar önemlidir.
Kiracının Hakları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiracısını kira ilişkisinin zayıf tarafı olarak kabul etmiş ve birçok konuda emredici hükümlerle koruma altına almıştır. Kiracının başlıca hakları şunlardır:
- Kanuna aykırı kira artışlarına karşı korunma: Kira artış oranı TBK m.344’teki emredici kurallara aykırı belirlenemez. Geçerli bir artış şartı varsa artış kural olarak TÜFE on iki aylık ortalamasındaki değişim oranını aşamaz.
- Keyfî tahliyeye karşı korunma: Kiracı yalnızca kanunda sınırlı olarak sayılan tahliye sebeplerinden biri varsa tahliye edilebilir. Belirli süreli sözleşmenin süresinin sona ermesi tek başına yeterli değildir (TBK m.347).
- Depozito (güvence bedeli) koruması: Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak kararlaştırılmışsa kiracının onayı olmaksızın çekilemeyecek vadeli hesaba yatırılmalıdır (TBK m.342).
- Haksız yeniden kiralamaya karşı tazminat hakkı: İhtiyaç, yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralanırsa; eski kiracı, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir (TBK m.355).
- Aile konutu koruması: Aile konutu olarak kullanılan kiralananda kiracı olmayan eş, kiraya verene bildirim yaparak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir; kiracı eş, diğer eşin açık rızası olmadıkça sözleşmeyi feshedemez (TBK m.349).
- Sözleşmeyi sona erdirme hakkı: Kiracı, belirli süreli sözleşmeyi sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimle sona erdirebilir; bildirim yapılmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347).
- Kanuna aykırı tahsil edilen kira farklarının iadesi: Emredici hükümlere aykırı tahsil edilen kira bedelleri veya artışları, somut olaya göre sebepsiz zenginleşme ve sözleşme hükümleri çerçevesinde geri talep edilebilir.
Kira Davalarında Sık Yapılan Hatalar
Kira hukukunda davalar çoğu zaman haklılıktan değil; sürenin kaçırılması, yanlış hukuki yolun seçilmesi veya delillerin eksik hazırlanması nedeniyle kaybedilir. Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Hak düşürücü süreleri kaçırmak. Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda taahhüt edilen tarihten, iki haklı ihtarda kira yılının bitiminden, yeni malikin ihtiyaç davasında kanundaki sürelerden birinin kaçırılması davanın reddine yol açabilir.
- Yanlış hukuki yolu seçmek. Kira borcunun ödenmemesi hâlinde doğrudan tahliye istemli icra takibi yerine yalnızca ihtarname gönderilmesi, bazı dosyalarda tahliye sürecini aylarca uzatabilir.
- Arabulucuya başvurmadan dava açmak. Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta arabuluculuk dava şartıdır; başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. İİK’ya göre yürütülen ilamsız tahliye takipleri ise istisnadır.
- Kirayı banka dışında veya açıklama yazmadan ödemek. Elden ödemeler veya hangi aya ait olduğu yazılmayan havaleler, kira borcunun ispatını zorlaştırır. En güvenli yöntem, ödemenin banka aracılığıyla ve “2026 Temmuz ayı kira bedeli” gibi açık bir açıklamayla yapılmasıdır.
- Tahliye taahhütnamesini kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlemek. Kiralananın tesliminden önce veya sözleşmeyle aynı tarihte alınan taahhütnameler çoğu zaman geçersiz kabul edilir; taahhüdün teslimden sonra ve kiracının serbest iradesiyle düzenlenmesi gerekir.
- Kiracının kira bedelinden tek taraflı kesinti yapabileceğini düşünmek. Boya, badana, tamirat veya aidat gibi masraflar, kiraya verenin açık rızası olmadıkça kira bedelinden mahsup edilemez; böyle bir ödeme kural olarak kira borcunu sona erdirmez.
- İhtarnameyi usulüne uygun göndermemek. Temerrüt ve iki haklı ihtar başta olmak üzere birçok tahliye sebebinde ihtarın içeriği ve tebliğ şekli belirleyicidir; noter aracılığıyla gönderim en güvenli yöntemdir.
- Taşınmaz teslim edilirken tutanak ve fotoğraf almamak. Kira başlangıcında ve tahliyede düzenlenen teslim tutanağı ile tarihli fotoğraflar, depozito ve hor kullanma davalarının en önemli delilleri arasındadır.
- Sözlü anlaşmalara güvenmek. “Kiranı sonra ödersin”, “Depozitoyu kullanabilirsin” gibi sözlü mutabakatlar uyuşmazlık çıktığında çoğu zaman ispat edilemez; önemli anlaşmalar yazılı hâle getirilmelidir.
- Hasarları hemen yazılı olarak bildirmemek. Kiraya veren, kiralanan geri verildiğinde durumu derhâl gözden geçirmeli ve kiracının sorumlu olduğu ayıpları hemen yazılı bildirmelidir (TBK m.335); aksi hâlde kiracı olağan incelemeyle tespit edilebilecek ayıplardan sorumluluktan kurtulur. Uyuşmazlık ihtimalinde Sulh Hukuk Mahkemesinden delil tespiti yaptırılması ispat açısından büyük önem taşır.
Kira Davaları Ne Kadar Sürer?
Kira uyuşmazlıklarında dava ve takip süresi; seçilen hukuki yola, delil durumuna ve mahkemelerin iş yoğunluğuna göre değişir. Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız tahliye takibi (İİK m.272 vd.) ile kira borcu nedeniyle tahliye istemli ilamsız icra takibi (İİK m.269 vd.), şartları oluştuğunda uygulamadaki en hızlı tahliye yollarıdır. Kiracının ödeme yapması, takibe itiraz etmesi veya uyuşmazlığın icra mahkemesine taşınması hâlinde süre uzayabilmekle birlikte, doğru dosyalarda dava yoluna göre daha kısa sürede sonuç alınabilmektedir.
Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen tahliye davaları; Ankara Adliyesinin iş yoğunluğu, sunulan deliller, tanık, keşif veya bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine bağlı olarak ilk derece yargılamasında çoğunlukla 1 ilâ 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Kira tespit davaları da emsal kira araştırması ve bilirkişi incelemesi nedeniyle genellikle 1 ilâ 1,5 yıl sürebilmektedir. Kararın istinaf edilmesi hâlinde bu sürelere bölge adliye mahkemesi incelemesi de eklenir.
Bu süreler kesin süreler değil, uygulamadaki ortalama yargılama süreleridir. En sık yapılan hatalardan biri, icra yoluyla daha hızlı sonuç alınabilecek bir uyuşmazlıkta doğrudan dava açılması veya dava açılması gereken bir konuda icra yolunun tercih edilmesidir. Kira hukukunda doğru hukuki yolun daha en başta belirlenmesi, çoğu zaman davanın süresini aylar hatta yıllar ölçüsünde etkileyen en önemli unsurdur.
Kiracı mısınız, Kiraya Veren misiniz?
Kira hukukunda hukuki strateji, sözleşmenin hangi tarafında bulunduğunuza göre tamamen değişir. Kiracının korunması gereken hakları ile kiraya verenin mülkiyet hakkı farklı kurallara tabidir. Aynı avukatın aynı uyuşmazlıkta hem kiracıyı hem kiraya vereni temsil etmesi mümkün değildir (Avukatlık Kanunu m.38).
Kiracı Tarafında
Kiracı, kira ilişkisinin kanunen korunan tarafıdır. Savunma ve talepler, TBK’nın emredici hükümleri ile hak düşürücü süreler gözetilerek kurgulanır.
- Hukuka aykırı kira artışı taleplerine karşı sözleşmenin ve artış şartlarının değerlendirilmesi
- Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takipleri ile tahliye davalarına karşı savunma
- TBK m.355’e aykırı yeniden kiralama hâlinde tazminat talepleri
- Depozitonun iadesi, aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları
- Şartları oluştuğunda kira tespit veya kira uyarlama davalarının açılması
- Arabuluculuk görüşmeleri ile sulh müzakerelerinde temsil
Kiraya Veren Tarafında
Kiraya veren açısından belirleyici olan, tahliye sebebinin doğru seçilmesi ve kanuni sürelerin kaçırılmamasıdır. İcra ve dava yolları birlikte planlanır.
- Kira bedelini ödemeyen kiracı hakkında temerrüt ihtarı ve tahliye istemli ilamsız icra takibi (İİK m.269 vd.)
- İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü veya yeni malikin gereksinimine dayalı dava ve takipler
- Beş yılını dolduran sözleşmelerde emsal kira değerine göre kira tespit davası açılması
- Kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesinin hazırlanması ile hukuki denetimi
- Erken tahliye, hor kullanma ve kira alacaklarından doğan tazminat talepleri
- Arabuluculuk süreci ile dava ve icra takiplerinin birlikte planlanması
Kira Avukatına Ne Zaman Başvurulmalıdır?
En doğru zaman, uyuşmazlık mahkemeye taşınmadan öncedir. Kira davalarının önemli bir bölümü, haklı olup olmamaktan değil; kaçırılan süreler, usule uygun yapılmayan bildirimler ve yanlış hukuki yolun seçilmesi nedeniyle kaybedilir. Aşağıdaki durumlarda vakit kaybetmeden bir avukata başvurulması önem taşır:
- Kira sözleşmesi veya tahliye taahhütnamesi imzalamadan önce. Sonradan dava konusu olabilecek birçok sorun, sözleşme hazırlanırken önlenebilir.
- Ev sahibinden kira artışı, tahliye veya noter ihtarnamesi aldığınızda. Yapılacak ilk işlem ve verilecek ilk cevap, uyuşmazlığın sonraki aşamalarını doğrudan etkiler.
- Kiracınız kirayı ödemediğinde veya eksik ödemeye başladığında. Temerrüt ihtarı, tahliye istemli icra takibi ve iki haklı ihtar yollarından hangisinin tercih edileceği somut olaya göre belirlenmelidir.
- Tahliye taahhüdüne dayanılarak işlem yapılacaksa. Taahhüt tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde dava açılması veya icra takibi başlatılması gerekir.
- Kiralanan taşınmaz satıldığında. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı belirli süre ve şekil şartlarına bağlıdır; hem kiracı hem yeni malik açısından sürecin doğru yönetilmesi önemlidir.
- Kira sözleşmesinin beşinci yılı yaklaşırken. Kira tespit davasının doğru zamanda açılması, yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağını doğrudan etkileyebilir.
- Arabuluculuk davetiyesi, dava dilekçesi veya icra ödeme emri tebliğ edildiğinde. Özellikle icra takiplerinde 7 günlük itiraz süresi gibi kısa ve hak düşürücü süreler bulunduğundan gecikmeden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.
Kira hukukunda çoğu zaman davanın sonucu mahkeme salonunda değil; ihtarname gönderilirken, süreler hesaplanırken ve doğru hukuki yol seçilirken belirlenir. Bu nedenle hukuki destek almak için dava açılmasını beklemek yerine, uyuşmazlığın ilk ortaya çıktığı aşamada hareket etmek hak kaybını büyük ölçüde önler.
Ankara Kira Avukatı Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira Hukukunda Çalışma Yoğunluğu
Avukatın yalnızca tahliye davalarına değil; kira tespit, kira uyarlama, tahliye taahhüdü, kira alacağı ve icra takipleri gibi kira hukukunun farklı alanlarında da düzenli çalışması önemlidir.
Doğru Hukuki Yolu Belirleyebilmesi
Aynı sonuca ulaşmak için bazen icra takibi, bazen arabuluculuk, bazen dava açılması daha doğrudur. Hangi yolun neden tercih edildiğini açıklayabilen avukat, sürecin başında önemli avantaj sağlar.
Hak Düşürücü Sürelere Hâkimiyet
Kira hukukunda birçok hak, bir aylık hak düşürücü süreler ve kısa itiraz süreleri nedeniyle kaybedilir. Süre hesaplarının doğru yapılması, davanın esası kadar önemlidir.
Şeffaf ve Gerçekçi Bilgilendirme
Davanın muhtemel süresi, masrafları, ispat güçlükleri ve başarı ihtimali açıkça anlatılmalıdır. Kesin sonuç veya kısa sürede tahliye garantisi vaat etmek hukuken mümkün değildir ve meslek kurallarına aykırıdır.
Yazılı Avukatlık Ücret Sözleşmesi
Hizmetin kapsamı (arabuluculuk, dava, istinaf, icra takibi), ücretlendirme yöntemi ve masrafların kime ait olacağı baştan yazılı olarak belirlenmelidir.
İletişim ve Dosya Takibi
Duruşma günleri, ara kararlar ve dosyadaki önemli gelişmeler hakkında düzenli bilgilendirme yapılması, sağlıklı bir vekâlet ilişkisinin temel unsurlarındandır.
Ankara Uygulamasına Hâkimiyet
Ankara Sulh Hukuk Mahkemeleri ve icra dairelerinin uygulamasına hâkim olmak; dosyanın hangi yöntemle daha hızlı ilerleyebileceğini öngörebilmek bakımından önemli bir avantaj sağlar.
Ankara Kira Avukatı Ücretleri Ne Kadar? (2026)
Kira avukatı ücretleri için tek bir standart fiyat bulunmaz; ancak ücret tamamen serbest de değildir. Avukatlık ücretlerinin yasal alt sınırı, her yıl Resmî Gazete’de yayımlanan Türkiye Barolar Birliği Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) ile belirlenir. Bunun yanında Ankara Barosu, tavsiye niteliğinde bir en az ücret çizelgesi yayımlar.
1) TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT)
4 Kasım 2025 tarihli ve 33067 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 2025-2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, avukat ile müvekkil arasında kararlaştırılabilecek ücretin kanuni alt sınırını belirler. Kira hukukunda sık karşılaşılan işlemler bakımından asgari ücretler şöyledir:
• Sulh hukuk mahkemelerinde görülen davalar: 30.000 TL
• Tahliyeye ilişkin icra takipleri: 20.000 TL
• İcra mahkemelerinde takip edilen dava ve duruşmalı işler: 18.000 TL
• Büroda sözlü danışma (ilk bir saate kadar): 4.000 TL
• Her türlü dilekçe, ihtarname, ihbarname veya protesto hazırlanması: 6.000 TL
• Kira sözleşmesi ve benzeri belgelerin hazırlanması: 8.000 TL
• Arabuluculuk faaliyetinin anlaşmayla sonuçlanması hâlinde taraf vekili için: 8.000 TL
Bu tutarlar yalnızca kanuni asgari ücretleri ifade eder; dosyanın kapsamı, dava değeri, delil yoğunluğu veya uyuşmazlığın niteliği dikkate alınmaksızın uygulanacak tek tip piyasa ücreti olarak değerlendirilmemelidir.
2) Ankara Barosu Tavsiye Niteliğindeki En Az Ücret Çizelgesi (2026)
Ankara Barosu Yönetim Kurulunun 19.11.2025 tarih ve 59/23 sayılı kararıyla kabul edilen 2026 Avukat-İş Sahibi Arasındaki En Az Ücret Çizelgesi tavsiye niteliğindedir. Kira hukukuna ilişkin başlıca ücretler:
• Tahliye davaları: 72.800 TL’den az olmamak üzere yıllık kira bedelinin %16’sı
• Kira bedelinin tespiti ve artırılması davaları: 88.550 TL’den az olmamak üzere artışa konu yıllık kira bedelinin %16’sı
• Kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü alacak ve istirdat davaları: 72.800 TL’den az olmamak üzere dava değerinin %16’sı
Kira hukukunda avukatlık ücretleri davanın niteliğine göre değişir. Basit bir kira alacağı takibi ile keşif, bilirkişi incelemesi ve emsal araştırması gerektiren bir kira tespit veya tahliye davası aynı emek ve süreyi gerektirmez. Arabuluculuk, icra takibi, dava ve istinaf süreçlerinin tamamının üstlenilmesi de ücretin belirlenmesinde dikkate alınır
Uygulamada özellikle konusu para olan kira alacağı ve tazminat davalarında, avukatlık ücreti çoğu zaman tahsil edilen bedel üzerinden yüzdesel (nispi) olarak kararlaştırılır. Avukatlık Kanunu’nun 164. maddesi uyarınca bu oran dava değerinin %25’ini aşamaz; uygulamada ise dosyanın niteliğine göre en sık %15-20 aralığında ücret sözleşmesi yapılmaktadır.
Bilinmesi gereken önemli bir husus: Davayı kazanan taraf lehine mahkeme tarafından AAÜT uyarınca karşı vekâlet ücretine hükmedilir. Bu ücret davayı kaybeden tarafça ödenir ve avukat ile müvekkili arasında kararlaştırılan sözleşme ücretinden bağımsızdır. Bu nedenle ücretin kapsamının; icra takibini, arabuluculuk ve istinaf aşamalarını içerip içermediğinin yazılı ücret sözleşmesinde açıkça belirlenmesi gerekir.
Av. Murat Akman ile Neden Çalışmalısınız?
Doğru Hukuki Strateji
Dosya en başında analiz edilerek icra takibi, arabuluculuk ve dava yolları; süre, maliyet ve başarı ihtimali bakımından karşılaştırılır. Amaç, en kısa sürede en etkili sonuca ulaşacak yöntemi belirlemektir.
Belge ve Delil Odaklı Çalışma
Kira hukuku büyük ölçüde yazılı delillere dayanır. Kira sözleşmeleri, banka dekontları, ihtarnameler, tahliye taahhütnameleri ve teslim tutanakları dava öncesinde ayrıntılı incelenir; ispat gücünü artıracak eksiklikler giderilir.
Sürelerin Titiz Takibi
Tahliye davaları ve kira hukukundaki birçok hak, hak düşürücü sürelere bağlıdır. Bir günlük gecikme dahi dava hakkının kaybına yol açabilir; ihtar, arabuluculuk, icra ve dava süreleri dosya bazında planlanır.
Şeffaf Bilgilendirme ve İletişim
Her uyuşmazlığın güçlü ve zayıf yönleri ilk görüşmede açıkça değerlendirilir; olası riskler, yargılama süresi ve masraflar dürüstçe paylaşılır. Sonuç garantisi verilmez, gelişmeler düzenli olarak aktarılır.
kira Hukuku Hakkında Merak Edilenler
Hukuki Uyarı: Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve TÜİK oranları değişebilir; somut olayınız için mutlaka bir avukata danışınız. Sayfadaki bilgiler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu ve 6325 sayılı Kanun’un yürürlükteki hükümlerine dayanmaktadır. Son güncelleme: Temmuz 2026.